現在実施されている住宅購入に有利な制度
住宅ローン控除
住宅ローン減税とは、金融機関などからの返済期間10年以上のローンを利用して、マイホームを新築、購入、増改築等した場合に、居住を開始した年から10年間、居住の用に供した年に応じて所定の額が所得税から控除される制度です。
これは、所得税からストレートに税額を減額するため、住宅ローンを組む人にとっては大きなメリットがあります。
ではどのくらい減税されるかというと、例えば、住宅を取得し、入居した年の住宅ローンの年末残高が3000万円であれば、その1％の30万円の減税となります。年間の所得税が30万円に達しない場合、その年の所得税はゼロとなります。ただ、この制度は平成20年12月末までの限定措置ですし、段階的に縮小されますので、早い段階でこの制度を利用したほうがその恩恵を多く受けれるでしょう。
| 住宅ローン減税の仕組み |
居住年
( 居住共用分) |
控除
期間 |
住宅借入金等の
年末残高
(A) |
適用年 |
各年分の
住宅ローン
控除額 |
【参考】
適用全期間の
最大控除額
(合計額) |
平成17年1月1日
〜12月31日 |
居
住
年
か
ら
10
年
間 |
4,000万円
以下の部分 |
1年目〜8年目 |
(A)×1.0％ |
360万円 |
| 9年目及び10年目 |
(A)×0.5％ |
平成18年1月1日
〜12月31日 |
3,000万円
以下の部分 |
1年目〜7年目 |
(A)×1.0％ |
255万円 |
| 8年目〜10年目 |
(A)×0.5％ |
平成19年1月1日
〜12月31日 |
2,500万円
以下の部分 |
1年目〜6年目 |
(A)×1.0％ |
200万円 |
| 7年目〜10年目 |
(A)×0.5％ |
平成20年1月1日
〜12月31日 |
2,000万円
以下の部分 |
1年目〜6年目 |
(A)×1.0％ |
160万円 |
| 7年目〜10年目 |
(A)×0.5％ |
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住宅取得資金贈与の特例
親・祖父母から住宅資金の贈与を受けた場合、550万円まで非課税になる制度です。
通常、個人から年間110万円を超える財産をもらったときは、贈与税がかかります。
しかし、自らが住む居住用財産の取得のために、父母、祖父母から住宅資金の贈与を受けたときは、住宅取得資金贈与の特例が使え、550万円までの贈与については税金がかからないということになります。
この特例は、１年分の贈与を5年間に分けてもらったものとみなそうという考えからきています。
夫婦がそれぞれの親から贈与してもらった場合、二人合わせて最大1100万円までが非課税となります。それを超えた場合でも、1500万円までは税金が優遇されています。
平成12年までの贈与の基礎控除は60万円でしたが、平成13年から110万円に拡大されました。
また、平成12年までの対象は、住宅の新築と取得のみでしたが、増改築、大規模修理、買い換え、建て替えにも拡充されました。
1,500万円までの部分の計算式（5分5乗方式）
（住宅取得資金×1/5 - 110万円）×税率×5=税額
 税額の比較
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相続時精算課税制度
この制度は、生前贈与の受贈者（もらう人）が贈与時に贈与税を支払い、その後の相続時にその贈与財産と相続財産を合計した価格をもとにして相続税を計算する、そして相続税からすでに支払った贈与税を控除するという制度です。
贈与税、相続税を通じた納税をする、つまり、一緒に一体化するというのが、相続時精算課税制度の概要です。
これにより2,500万円（住宅取得資金の場合3,500万円）までは、非課税となります。
※ただし、相続時に贈与した分を含めて相続税で精算することになります。
税額の計算式
（贈与額 - 2,500万円）×20％＝贈与税額
税額の比較
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「住宅取得資金贈与の特例」と
「相続時精算課税制度」の比較 |
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住宅取得資金の贈与税の特例 |
相続時精算課税制度 |
| 内 容 |
住宅取得資金に限って、1,500万円迄の生前贈与について、5分5乗で計算する。 |
生前贈与した額を申告し、相続時に精算する。その額が累積し、非課税枠を超えた場合は、定率20％の贈与税を支払う。生前贈与分は相続時の課税対象となり、相続税で精算する。 |
非課税枠
（非課税限度額） |
非課税限度額：550万円
（2005年末迄） |
非課税枠(累積)：一般 2,500万円
但し、住宅取得資金の場合3,500万円まで非課税となる。(2005年末迄) |
| 贈与する人 |
親・祖父母
年齢制限なし |
親(65歳以上)
但し、住宅取得資金の贈与の場合は年齢制限なし |
| 贈与を受ける人 |
子ども、孫
年齢制限なし |
子ども
20歳以上 |
贈与を受ける人の
年収制限 |
年収1,200万円 |
なし |
| 住宅資金の条件 |
自己居住用の取得
| 規 模： |
50m2以上 |
| 既存住宅： |
木造等建築は築後20年以内
耐火建築物は築後25年以内
一定規模以上の増改築
(改修は1,000万円以上) |
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一般は使途自由
住宅取得資金の条件については自己居住用の取得
| 規 模： |
50m2以上 |
| 既存住宅： |
木造建築は築後20年以内
耐火建築物は築後25年以内
一定の増改築
(100万円以上) |
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| 利用回数 |
生涯に1回限り |
何回でも可 |
| 届け出 |
必要 |
必要 |
| その他 |
贈与税の基礎控除（110万円）は特例後も利用できる |
贈与税の基礎控除はなし
一度選択すると戻れない |
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「住宅取得資金の贈与の特例」と
「相続時精算課税制度」の贈与税額の比較 |
| 贈与を受けた額 |
通常の税額 |
「住宅取得資金贈与の特例」
を利用したときの税額 |
相続時精算課税制度
を利用したときの税額 |
| 300万円 |
19.0万円 |
0万円 |
非課税 |
| 400万円 |
33.5万円 |
0万円 |
| 500万円 |
53.0万円 |
0万円 |
| 600万円 |
82.0万円 |
5.0万円 |
| 700万円 |
112.0万円 |
15.0万円 |
| 800万円 |
151.0万円 |
25.0万円 |
| 900万円 |
191.0万円 |
35.0万円 |
| 1,000万円 |
231.0万円 |
45.0万円 |
| 1,100万円 |
271.0万円 |
55.0万円 |
| 1,200万円 |
320.0万円 |
65.0万円 |
| 1,300万円 |
370.0万円 |
75.0万円 |
| 1,400万円 |
420.0万円 |
90.0万円 |
| 1,500万円 |
470.0万円 |
105.0万円 |
| 3,500万円 |
1,47.0万円 |
1023.5万円 |
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 知って得する共有名義の活用
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