Q&A 土地に関して／住まいの法律相談 Q7. 先日、現況宅地を100坪買いましたが、権利証に50坪は山林、50坪は畑の地目になっています。おまけに、一緒に購入した数人の共有地の道路部分が、地目が公衆用道路となっています。全く問題がないものでしょうか。 A7. このような相談は結構多いのです。一般的な認識と不動産登記法上の取扱いが異なることが原因です。 普通の方は、本人の意思、つまり、家を建てたいと思って買った土地が、たとえ今は田圃でも、宅地として利用したいのだから宅地に地目を変えれるはずだと考えます。 また、金融機関から宅地でないと融資しないといわれたので地目を宅地に変更して欲しいといわれる方もおります。 しかしながら宅地への地目変更登記は、建築されたかもしくは建築が確実に行われると見込まれる状態にまで整地が完了しないと、不動産登記法上認められないのです。 その反対に、家を取り壊したあと宅地でなく山林にしたいと思っても、植林しないとできないのです。 つまり、一度決まった地目は、完全に別の利用状態になり、変更が容易でなくならない限り地目変更登記が出来ないのです。 したがって、登記名義が変更になっても、登記簿はまだその前の地目のままなのです。新築登記と一緒に宅地に地目変更登記を申請することになります。したがって現在の登記簿の地目が、宅地になっていないからといって、特にご心配になる必要はありません。 また、金融機関にも新築の時に地目変更することを条件に融資を依頼することになります。 公衆道路にという地目に対する一般の方の認識は、誰でも自由に通行出来る道路、つまり役所の道路と同じものという認識だと思います。 しかしながら、不動産登記法上の公衆用道路の地目は、一般交通用に使われていると外見上見える土地をいうのであって、法律上、だれでも通行出来る権利が与えられている土地ではありません。土地の所有状態に関係なく外観上の利用状態で地目を決めますので共有関係にないよその方に歩かせるつもりがなくとも、現況によっては地目が公衆用道路になります。 しかし自分の名義が無くなるわけではないので、共有者間でその自由に道路部分を利用する方法を決めることが出来ることになります。 したがって、地目を公衆用道路にしたからといって、市役所で補修工事してくれたり、除雪してくれるものではありません。