Q&A 税金・費用・契約に関して／住まいの法律相談 Q3. 住宅建築をするにあたって仕様と予算が決まり、建築工事請負契約を締結することになりましたが、気をつけなければならないことを教えてください。 A3. 一昔前までは、地域に大工さんがいてアウンの信頼関係から特に請負契約書を作成しないで何等問題なく建物完成引き渡しが行われてきたことも事実です。 ところが、最近の住宅は、様々な建材が使われ、また複雑な設備が加わるようになったので、注文主の考えている完成建物と請負人の考えている完成建物の状態との差により多かれ少なかれトラブル発生が常態化しているように思えます。 一番の問題が、請負契約書にあります。請負契約書は法律上は当事者の合意だけで効力が発生するので「諾成契約」といわれています。また、当事者の任意で契約できる部分が多いのです。 しかしながら、後々のトラブル防止には、できるだけ詳細に契約書で取り決めしておく必要があります。 契約書の中には注文者の報酬支払い義務、協力義務、保護義務について、請負人の仕事着手義務、契約内容どおり履行する義務、仕事完成義務について具体的に記載されます。 請負人は、完成期限までに仕事を完成させ注文者はその結果に対して報酬を支払うというのが請負の特徴で、仕事を完成させなければ請負人は報酬の一部の請求はもちろん、自分の支出した分の償還もできないことになります。 不幸にして工事の途中で注文者からの契約の解除がなされた場合、注文者は出来高部分の所有権を取得する一方で請負人は出来高に応じた報酬請求権を取得するというのが判断の考え方です。 これは、建設工事は未完成の部分を他の請負人に続けて行わせることができると考えられているので、それまでの履行は注文者にとっては全く無意味なものではないと考えるからです。 尚、請負人が仕事を完成したときにはその仕事に瑕疵があり、それが請負人の責に期すべき理由がある場合であっても、注文者は、原則として契約を解除することはできず、瑕疵の補修や損害の賠償を請求することになっています。 実務上で多いトラブルは、契約後の追加工事とか仕様の変更を口頭で行い、引き渡しの時の請求に発生する問題です。 したがって、面倒がらずに変更契約をその都度交わしておくことが気持ちよくマイホームを手に入れる秘訣です。